El alquiler tiene nuevo Decreto 2019-08-03

Como ya ocurrió el pasado mes de diciembre de 2018, sin que resultara convalidado posteriormente, el Gobierno a vuelto a la carga con un decreto que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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En la búsqueda de reducción de los precios de alquiler y mejora en la oferta, ha dictado normas que incrementan el número de años de contrato a favor del inquilino y que limitan la actualización de rentas y aportación de garantías extras. 

Asimismo, vuelve a diferenciar entre arrendador - propietario particular o empresa. De esta manera, si el propietario es una empresa, el inquilino podrá disponer de hasta siete años de contrato, por cinco si el arrendador es un particular. 

PRINCIPALES NOVEDADES

Duración del contrato. Un aspecto importante, para los contratos firmados a partir de mañana hoy (no tiene carácter retroactivo) es que la duración de las prórrogas forzosas a favor del inquilino pasa  de 3 a 5 años (7 años si el propietario de la vivienda es persona jurídica)


Es decir, que el inquilino puede permanecer en la vivienda, si así lo desea, 5 años si el propietario es un particular o 7 años si el propietario es una persona jurídica. Hasta ahora, con independencia del propietario, eran 3 años. Se mantiene la excepción de que, transcurrido el primer año, el propietario pueda recuperar la vivienda para sí o para un familiar directo.


Relacionado con la duración del contrato, también se amplía la prórroga del final del contrato.


Hasta ahora, cuando terminaban los primeros 3 años de contrato, si ninguna de las partes hacía nada, el contrato se renovaba automáticamente 1 año más (total 4 años). Desde ahora, en caso de que al final de los 5 o 7 años, ninguna de las partes haga nada, la prórroga será de 3 años.


(nuevo respecto a diciembre)Para poder recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar (sólo personas físicas) , pasado el primer año de contrato, deberá constar en el contrato desde el inicio tal posibilidad. Hasta ahora esto no era necesario.


(nuevo respecto a diciembre)El plazo de preaviso para evitar la prórroga al final de los primeros 5 o 7 años, pasa de 30 días antes a 4 meses para el propietario y 2 meses para el arrendatario.


(nuevo respecto a diciembre)Subrogación del comprador. Los contratos durarán 5 años aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad en los casos de venta o ejecución hipotecaria de la vivienda.


Garantías Adicionales. Se limita la posibilidad de recabar garantías extras a la fianza hasta un total de dos mensualidades. (fianza + garantía de un máximo de 2 mensualidades)


La interpretación literal de la nueva redacción del apartado 5 del artículo 36, impediría, incluso, solicitar aval bancario por importe superior a dos mensualidades.


Actualización de la renta. Elimina por defecto la actualización de la renta si en el contrato no se ha indicado expresamente.

(nuevo respecto a diciembre)Sujeta todas las actualizaciones de renta a IPC como máximo. En diciembre esto lo limitaban a rentas por debajo de 600 euros al mes

Gastos del arrendatario a la firma del contrato. Mantiene igual que en diciembre, exclusivamente destinada a propietarios persona jurídica, que la comisión de intermediación en alquileres con propietario persona jurídica corra por cuenta de este. A partir de ahora, si el propietario de la vivienda es una empresa, NO se le pueden cobrar gastos inmobiliarios al inquilino.

Derecho de tanteo a favor de la administración en venta de edificios completos. Hasta ahora, cuando se vendía la totalidad de un edificio, o la totalidad de viviendas de un mismo propietario, enclavadas en un mismo edificio,no operaba el derecho de adquisición preferente del inquilino. Esta modificación de la ley, prevé que, en la legislación sobre vivienda (habrá que esperar a que legislen en esa línea) podrá prever un derecho de tanteo a favor de algún órgano de la administración. Entendemos que esta modificación pretende atajar operaciones de venta como las que se realizaron en la comunidad de Madrid a fondos de inversión que adquirieron edificios completos de vivienda en alquiler pública.


(nuevo respecto a diciembre)Amplía y aclara los datos a facilitar en los depósitos de fianzas ante los organismos autonómicos que tengan regulación al respecto.

Intervención de Asuntos Sociales en los desahucios por impago. Vinculado a los arrendamientos, pero modificando la Ley de Enjuiciamiento Civil, en caso de demanda por impago, se introduce un plazo de suspensión del proceso judicial de un mes o dos (si el propietario es persona jurídica) en los casos en los que la administración de justicia reciba de Servicios Sociales un informe en el que se aprecie riesgo de vulnerabilidad del arrendatario.

Acuerdos de Junta de Propietarios para impedir Alquiler Vacacional. Reduce el tipo de mayoría por el que se podrá aprobar la prohibición de desarrollar alquiler vacacional en las comunidades de propietarios. Hasta ahora era necesario unanimidad, pero con este Decreto se reduce a que 3/5 de los presentes y representados en la reunión puedan prohibir la actividad en las comunidades.